Проектирование малоэтажных многоквартирных домов
1. Цели и задачи
Малоэтажное многоквартирное строительство крайне востребованный сегмент рынка. Размещается, как правило, в живописных районах города, пригородах и областях. В совокупности с низкой плотностью застройки этот тип жилищного строительства создает наиболее комфортные условия проживания. Что позволяет с одинаковым успехом возводить как бюджетные так и престижные жилые дома.
Существующее законодательство позволяет существенно сократить сроки проектирования, а соответственно стоимость и сроки строительства.
Отсутствие экспертизы накладывает большую ответственность на проектировщика за качество выпускаемой проектной документации.
В процессе проектирования многоквартирного малоэтажного жилого дома решаются следующие вопросы и задачи:
-Размещение дома в существующей градостроительной ситуации и обеспечение инфраструктуры.
-Инсоляция жилых помещений;
-Обеспечение нормативного количества площадок дворового благоустройства;
-Использование в строительстве современных материалов;
-Энергетическая эффективность здания
и т.д.
2 . Начало проектирования
Проектирование начинается сбора информации и подписания договора на проектирование.
-Сбор исходных материалов;
-Составление Задания на проектирование;
-Составление Технических условий на конструкции, материалы и оборудование.;
-Договор на проектирование или договор на приобретение типового проекта.*
* Договор на покупку типового проекта означает согласие покупателя с заложенными в проекте техническими и инженерными решениями.
3. Перечень исходных материалов
Перечень исходные материалов необходимых для начала проектирования. Материалы подготавливаются заказчиком.
— Правоустанавливающие документы на землю;
-Кадастровый план земельного участка;
-Правоустанавливающие документы на существующие и сносимые здания и сооружения;
-Градостроительный план земельного участка;
-Технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (вода, электричество, тепло, газ и т.п.), с обязательным указанием точек подключения;
-Инженерно-геодезические изыскания. Топографические материалы в м 1:500;
-Инженерно-геологические и гидрогеологические изыскания
4. Этапы проектирования.
Проектные работы осуществляются в 3 стадии: Стадия «ПП», стадия «П» и стадия «Р».
Стадия -«ПП»-Предпроектное предложение. Также может называться «Эскизный проект»
Данный этап предполагает создание концепции будущего здания. Раздел необходим для получения предварительных согласований, в том числе общественных слушаний.
Но в большинстве случаев, для малоэтажных многоквартирных домов этот этап проектирования можно объединить с следующей стадией «П»
Стадия «П»- Проектная документация
Проектная документация объектов, в отношении которых не проводится экспертиза, выполняется в объеме необходимом для получения разрешения на строительство.
Выполняется она в соответствии с Постановление Правительства 87 от 16 февраля 2008 г. «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».
Состав разделов проектной документации определяется Градостроительным кодексом РФ, статья 51. Разрешение на строительство
Состав проектной документации необходимой для получения разрешения на строительство включает:
-Пояснительная записка;
-Архитектурные решения;
-схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
-Схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
-сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения
-проект организации строительства объекта капитального строительства
-проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
Дополнительно, в зависимости от объекта строительства/реконструкции могут быть затребованы иные документы .
Раздел «Архитектурные решения» стадии «П» включает:
Состав проекта:
1)Текстовая часть;
2)План подвала;
3)План 1-го и типовых этажей;
5)План кровли;
6)Разрезы;
7)Фасады;
8)3d визуализация;
Стадия «Р»-Рабочая документация
Документация необходимая для строительства.
В состав рабочей документации, передаваемой заказчику, включают:
-рабочие чертежи, предназначенные для производства строительных и монтажных работ, которые объединяют в комплекты по маркам.
-прилагаемые документы, разработанные в дополнение к рабочим чертежам основного комплекта.
Состав комплектов рабочей документации:
-ГП -Генеральный план
-АР-Архитектурные решения;
-КЖ-Конструкции железобетонные;
-КМ-Конструкции металлические;
-КД-Конструкции деревянные;
-ОВ- Отопление, вентиляция и кондиционирование;
-ВК- Водоснабжение и канализация;
-ЭО- Электрическое освещение (внутреннее)
Необходимо ответить, что полный комплект требуемой рабочей документации может отличатся в зависимости от решаемой задачи.
Срок проектирования— базовый срок проектирования проектной и рабочей документации составляет 2 месяца. Срок проектирования -архитектурных решений на стадии предпроектное предложение (эскизный проект)-2-4 недели.
В проектировании существует множество факторов, не зависящих от проектировщика, которые влияют на сроки проектирования.
5. Экспертиза проектов малоэтажных многоквартирных домов
В соответствии с Градостроительным кодексов РФ №190-ФЗ, экспертиза не проводится в отношении объектов:
- 1-Объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома;
- 2-Дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;
